本文由 Anthony Law Corporation 提供
对多数人来说，一套住宅就是我们的家、我们的栖身之所。许多买家也会买房来搞投资，当中就有不少父母以信托的方式为子女买房。本文将解析以生前信托买房子的目的，以及 2022 年 5 月起生效的新额外买方印花税（生前信托） ABSD（Trust）法规所将带来的影响。
1. 通过生前信托买房的原因有哪些？
虽然，孩童（即 21 岁以下的人）在法律上无法以自己的名义拥有房产, 信托买房事项 但父母依旧可以为孩子买房并以转移至生前信托去保障孩子的权益，让孩子成为房子的实益拥有人。
父母通过生前信托给孩子买房，他们的理由不尽相同，但基本目的是要确保税务规划和传承规划的高效率和合法性。
有些父母为孩子设立生前信托，是想在有生之年提前让年幼的子女继承房产，就无需等到自己百年之后才将资产转移出去。
2. 哪些人士能通过信托买房？
信托买房通常需要以现金支付所有费用，因此当我们计划通过信托的方式为孩子们买房时，谨慎的财务规划，及拥有大量现金资源至关重要。换句话说，那些以信托方式购买房产的人，手头上往往有相当充裕的现金。
将以上条件纳入考量后，对任何想提早遗赠财产、进行税务和/或传承规划的人，以信托来买房子将会是一个可行的选项或工具。
3. 如何以生前信托的方式买房子？所需的步骤和要求有哪些？
一般来说，信托是由受托人（trustee）设立，具体细节如下：
- 执行信托文书或信托契约；和
- 将资产转移到信托中。
在执行信托文书时，委托人（settlor）或受托人必须定下明确的主要信托条款，其中包括：
- 受益人（beneficiary）是谁；
- 谁将成为信托的受托人；
- 受托人的权力范围；和
- 实益权益的归属。
通过信托购买的房产，全额必须以现金付款，不能动用公积金户头。银行也无法为信托结构下购得的房子提供贷款。
4. 政府最近推出了ABSD（生前信托）条例。条列的具体内容是什么？它会为信托买房的程序带来什么样的影响？
财政部（MOF）宣布，自 2022 年 5 月 9 日起，任何将住宅地产转移到生前信托的交易，将征收 35% 的额外买方印花税 （ABSD），且需立即支付（即在执行买卖协议或选购权书后的 14 天内）。
在此之前，在没可确认实益拥有人的情况下，将房产转移至生前信托是不需要支付ABSD费用的。此次规则上的调整，将一个潜在的政策漏洞给补上了。
但是，受托人可以向新加坡国内税务局（IRAS）申请退还 ABSD（生前信托）。所需符合的各种条件如下：所有实益拥有人皆可确认、实益拥有权（beneficial ownership）已由单方或多方受益人持有，并且信托不能被撤销、更改或受任何后续条件的约束。
根据 IRAS 的规定，ABSD（生前信托）的减免可以通过退款提供，住宅物业的产权转让（conveyance）、受让（assignment）或转移（transfer）给他人（即受托人）仅能以信托方式持有一个或多个可确认的个人受益人。
此外，申请必须在文书执行后的六个月内提出，大部分申请将在提交完整信息之日起的两个月内处理。申请一旦获批准，款项将在批准后的一个月内退还。
如果符合条件，汇出的金额将基于 35% ABSD（生前信托）率，与实益拥有人所属最高 ABSD率之间的差额。 35% ABSD（生前信托）需马上支付，并且必须在文书执行日后的六个月内向 IRAS 提出退款申请。
政府推出ABSD（生前信托）是为了防止人们为了回避ABSD而以他人名义买房的情况。因此，信托财产实益拥有权必须由受益人掌握。这将确保受益人能成为房子真正的主人，且不会受到设立信托并有意逃避ABSD税收的人的控制。
5. 在新的限制下，以生前信托买房还有意义吗？为什么？
ABSD（生前信托）预计不会对本地楼市产生太大的影响。
每年成交的大量私宅单位中，通过生前信托购得的房产只占一小部分。估计约有 10% 或更少的私宅购房者为了子女而以信托买房。
多数为了子女利益以信托买房的人，会将身为新加坡人士的子女或家庭成员立为受益人。由于人们还可以向IRAS申请退还ABSD（生前信托）的税收，新条例对这些信托结构的总体影响属中性，因此使用信托结构购买住宅的做法有望会继续。
此外，会以信托买房产的人往往都是超级富豪。35% 首款（且最终可退还）的阻吓作用可能不大，因为ABSD 所能节省的税款可达到一笔可观的数额。
因此，ABSD（生前信托）限制的收效甚微。对有财力的人来说，通过信托买房子仍然具有吸引力。随着 ABSD（生前信托）的实施，他们将必须预先支付房价的额外35%费用。
此外，若符合相关条件，比如受益人是新加坡公民，且名下没有本地房产，那么无论如何，ABSD 退款将会是全额退款。
从本质上来说，信托是进行实际遗赠以及税收和遗产/继承规划的一种工具，新 ABSD（生前信托）限制的实施并没有改变这一点。
如果您正在考虑为身边亲人创造信托，别忘了寻求专业律师事务所的法律咨询，获取最适合自身需求的建议。
