新加坡，2022年9月30日 – 政府已经推出了进一步的冷却措施，以缓和住房需求，并确保购房者在利率上升的情况下审慎地贷款。2022年9月29日宣布的一揽子措施包括限制贷款额度，这将影响到私人住宅和公共住房部分。此外，还将为私人住宅业主和前私人住宅业主购买非补贴组屋转售单位引入新的15个月等待期。
博纳产业首席执行官伊斯迈说：”新措施并不出乎意料，我们认为这是一个及时的、先发制人的举措，以鼓励买家为购买房产进行更谨慎的借贷，尤其是在利率将进一步攀升的情况下。将中期利率从每年3.5%提高到4%是意料之中的事，但考虑到利率攀升的速度（过去几个月中，3个月复利的SORA已经增加了1%以上），这种做法是温和的。不过，我们预计这可能会对未来几个月的私人房屋销售产生一些膝跳影响，因为潜在的买家会审查他们的金额并考虑他们的选择。中期利率上调0.5个百分点可能会对新的行政公寓（EC）的销售产生更严重的影响，因为EC买家需要遵守更严格的抵押贷款服务比率（MSR），即30%，而私人住宅买家的总债务服务比率（TDSR）为55%。
计算TDSR的更高的中期利率下限 – 私人住宅
举例来说，一个家庭月收入为1.6万美元的买家，现在只能以4%的中期利率借到约166.7万元（假设贷款期限为25年，LTV为75%，无债务义务），而之前约为175.8万元–导致贷款额度短缺近9.1万元（见表1）。
计算TDSR的更高的中期利率下限 – 执行共管公寓
对于执行共管公寓买家来说，他们的贷款额度将有所不同，因为他们要受到30%的MSR的限制。对于家庭月收入为16,000元的买家来说，在修订后的4%的中期利率下，他们将能借到约909,300元，比之前的958,800元贷款额度少了近5万元（见表2）。就整体房产价格量级而言，执行共管公寓买家将只能购买价格为121.2万元的欧共体单位，而在之前3.5%的中期利率下，价格为127.8万元。
这套新的降温措施也是为了抑制对组屋转售单位的需求，并控制这一领域的强劲价格增长。具体来说，对于建屋局发放的贷款，它将引入3%的利率下限，以计算合格的贷款金额。此外，它将收紧住房贷款的贷款与价值（LTV）限制，从85%降至80%（LTV在2021年12月从90%降至85%）。
另一项措施将要求私人住宅业主和前私人住宅业主在出售其私人物业后，必须等待15个月，才有资格购买非资助性的转售单位（15个月的等待期不适用于55岁及以上的长者（及其配偶）从其私人物业搬到4房或更小的转售单位）。
博纳产业研究和内容主管黄秀莹说：”这些措施很好地抑制了组屋转售市场的繁荣，强劲的需求刺激了2021年12.7%的价格增长，并在2022年上半年进一步上涨5.3%。特别是，我们也看到更多的组屋转售单位成交价格至少为100万美元 – 在今年至9月27日期间，大约有270个这样的单位被转售，已经打破了去年259个单位的记录。观察表明，一些百万美元单位的买家已经出售了他们的私人住宅，并降级到这样的单位；由于出售私人物业后现金充裕，这些买家有能力为转售单位支付更高的价格，以及现金超值。在某种程度上，这将有助于为其他组屋转售单位的买家提供公平的竞争环境，因为他们可能没有相当大的战利品，与出售私人住宅的现金丰富的降级者相比。我们预计15个月的等待期将平息私人住宅降级者的需求，但它可能会促进租赁市场，因为受影响的人可能不得不在购买组屋转售单位之前租房。”
更严格的按揭贷款；利率下限用于计算建屋局的合格贷款额。
对于购买组屋贷款的买家来说，这些措施也会影响到他们的贷款金额。例如，希望购买价格为80万元的单位的买家将只能获得64万元的贷款量 – 比以前低40,000元（见表3A）。基于30%的MSR，所需的最低家庭月收入也将下降到10,117元。
然而，由于更严格的 LTV 限制降低了贷款额度，买方每月必须偿还的贷款将减少。如果采用新的3%的利率下限，对于一个价值80万元的单位，每月的贷款偿还额将从2.6%的利率计算的3085元下降到3035元（表3B）。
博纳产业首席执行官伊斯迈补充说：”这一系列措施将影响到升级和降级的部分。那些希望升级到私人住宅的人将不得不重新计算，以确保他们能够弥补因压力测试利率增加0.5个百分点而导致的贷款量的不足。购房者将不得不掏出更多的现金或从他们的公积金账户中提取更多的资金来购买；他们也可能会考虑不在中心位置的小房子，以保持整体的价格量级。同时，那些希望从私人房产降级到组屋的人可能会暂停他们的计划，或不得不暂时租房。然而，我们认为那些面临经济困难和需要降级的人可能会向建屋局提出上诉。
“鉴于加息和不确定的全球前景，这些新措施出台时，市场情绪已变得更加谨慎。我们预计开发商将在未来几个月内监测销售反应，并可能保持价格稳定。在集体销售市场上，我们认为，由于开发商需要时间来消化这些措施对住房需求的影响，住宅整栋楼的兴趣可能会减弱。”
